Nhận định, soi kèo Saint

Hiện công ty đang quản lý vận hành của tòa nhà, trong khi chưa tổ chức hội nghị toàn bộ tòa nhà, các hộ cư dân tháp chung cư nêu trên đề xuất hội nghị riêng khu chung cư để thành lập ban quản trị (BQT) khu căn hộ (từ tầng 6 đến tầng 24, hoặc từ tầng 5 đến tầng 25 tháp chung cư - là khu riêng biệt) nhằm quản lý vận hành tách biệt, tất nhiên có sự phối hợp quản trị chung với toàn bộ tòa nhà. 

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến dự thảo Thông tư về Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư để sửa đổi bổ sung một số quy định.

Với đề xuất trên, đại diện doanh nghiệp đặt vấn đề về việc tổ chức hội nghị theo đề xuất trên có được không?

Trả lời vấn đề này, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) dẫn ra quy định tại Khoản 1 Điều 102 của Luật Nhà ở năm 2014 nêu rõ: Hội nghị nhà chung cư là hội nghị của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư nếu chủ sở hữu nhà chung cư không tham dự.

Ngoài ra, theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 của Thông tư số 28/2016/TT-BXD ngày 15/12/2016 của Bộ Xây dựng thì Tòa nhà chung cư là một khối nhà (block) độc lập hoặc một số khối nhà có chung khối đế nổi trên mặt đất được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Đối chiếu với các quy định nêu trên Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho rằng chủ đầu tư phải tổ chức hội nghị nhà chung cư cho cả tòa nhà, có các thành phần tham dự là: chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu văn phòng, trung tâm thương mại và chủ sở hữu các diện tích khác (nếu có).

“Đề xuất tổ chức hội nghị riêng khu chung cư (từ tầng 6 đến tầng 24 hoặc từ tầng 5 đến tầng 25 của tháp chung cư) như nêu trong câu hỏi là không phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở” - Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản khẳng định.

Bộ Xây dựng từng ra văn bản ‘cá biệt’ về lập ban quản trị

Trước đó, liên quan đến việc thành lập BQT tại dự án Khu trung tâm thương mại, văn phòng và nhà ở cao cấp Hapulico (số 1 Nguyễn Huy Tưởng, phường Thanh Xuân Trung (quận Thanh Xuân, Hà Nội), vào năm 2017, chủ đầu tư dự án là Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Hapulico (Công ty Hapulico) đã có văn bản xin ý kiến Bộ Xây dựng việc lấy ý kiến bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư tại dự án để thông qua các quyết định của hội nghị nhà chung cư

Sau đó, Bộ Xây dựng đã có văn bản số 26/BXD-QLN (ngày 8/2/2017). Trong đó, Bộ này cho rằng, đề xuất của chủ đầu tư thay việc tổ chức họp thông qua các quyết định của hội nghị nhà chung cư từ hình thức biểu quyết trực tiếp tại các cuộc họp bằng việc lấy ý kiến bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư tại dự án để thông qua các quyết định của hội nghị nhà chung cư là “phù hợp”.

Trên cơ sở đó, BQT chung cư Hapulico được thành lập theo hình thức “lấy phiếu ý kiến chủ sở hữu căn hộ”. Điều này được thể hiện tại quyết định số 2481 về việc công nhận Ban quản trị cụm nhà chung cư Hapulico do Phó Chủ tịch UBND quận Thanh Xuân Đặng Hồng Thái ký ban hành ngày 17/7/2017 nêu rõ việc căn cứ theo văn bản số 26/BXD-QLN của Bộ Xây dựng.

Điều đáng nói, sau khi Ban quản trị chung cư được thành lập và vận hành nhiều cư dân Hapulico cho rằng, Ban quản trị được bầu không đúng quy định, hoạt động thiếu trách nhiệm, thành viên Ban quản trị là người của chủ đầu tư, không đứng về phía cư dân gây ra nhiều bức xúc.

Nêu ý kiến về văn bản này, Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật (Bộ Tư pháp) khẳng định: “Văn bản số 26/BXD-QLN của Bộ Xây dựng là văn bản hành chính cá biệt, không phải là văn bản quy phạm pháp luật hoặc có chứa quy phạm pháp luật”.

Ông Nguyễn Trọng Ninh - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) người ký công văn số 26/BXD-QLN cũng cho biết, đây là văn bản hành chính thông thường khi doanh nghiệp hỏi thì đơn vị trả lời. Theo ông Ninh, văn bản có tính chất hướng dẫn để doanh nghiệp “tham khảo”.

Luật sư Nguyễn Thế Truyền – Giám đốc Công ty Luật Hợp Danh - Thiên Thanh cho biết: Theo luật định chỉ có Ủy ban thường vụ Quốc hội có quyền Giải thích pháp luật - và ý kiến này là “giải thích pháp luật chính thức có giá trị thi hành như luật”. Các giải thích, hướng dẫn pháp luật khác đều chỉ là “giải thích không chính thức” chỉ mang tính tham khảo.

Cũng theo luật sư, văn bản số 26/BXD-QLN của Bộ Xây dựng không thể lấy làm căn cứ để thực hiện những việc do luật và văn bản quy phạm pháp luật đã quy định.

“Việc ra công văn trả lời của bộ có nội dung trái các văn bản quy phạm pháp luật là sai. Việc chủ đầu tư, UBND lấy đó làm căn cứ cũng là sai” – luật sư cho biết.

Theo phản ánh của người dân, đến thời điểm hiện tại, BQT được thành lập theo hình thức “lấy phiếu ý kiến chủ sở hữu căn hộ” vẫn hoạt động. Nhiều bức xúc của cư dân chưa được giải quyết.

Hồng Khanh

Ra văn bản ‘cá biệt’, Bộ Xây dựng tuỳ nghi hay trái luật?

Theo luật sư Nguyễn Thế Truyền – Giám đốc Công ty Luật Hợp Danh - Thiên Thanh, văn bản số 26/BXD-QLN của Bộ Xây dựng không thể lấy làm căn cứ để thực hiện những nội dung do luật và văn bản quy phạm pháp luật đã quy định.